פסק-דין בתיק ע"א 4914/07

שני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה בת"א 10671/98 (כב' השופט אברהם אליקים) מיום 29.7.07, ולפיו נדחו התביעות ההדדיות של הצדדים.

1.         הורתו של הערעור שבפנינו באירועים שהתרחשו לפני 12 שנים. ומעשה שהיה כך היה:

המשיבים בע"א 4914/07 (להלן: " וייס") היו הבעלים של 31% מחלקה  20 בגוש 11008  (להלן: " החלקה" או " חלקה 20") במשותף עם חברה בשם "פ.ד.ד חברת מגורים ובנין בע"מ" (להלן: " פדד") שהייתה הבעלים של 69% בחלקה. פדד היתה גם הבעלים של חלקה 21 הגובלת בחלקה.

בין פדד לבין וייס נחתם ביום 23.1.96 הסכם שיתוף במקרקעין (להלן: " הסכם השיתוף") המחלק את שטח החלקה בין הצדדים בהתאם לחלקם במקרקעין, וקובע בעיקרו כי לכל צד הזכות לעשות ולבנות בשטחו כראות עיניו. בהמשך נעמוד ביתר פירוט על הוראות הסכם השיתוף.

המערערת (להלן: " סעמר") רכשה את זכויותיה של פדד בחלקה ובחלקה 21 ואין חולק שנכנסה בנעליה של פדד בהסכם השיתוף.

כאשר עמדה סעמר להתחיל לבנות בחלקה ובחלקה 21, נזדרזו וייס והגישו התנגדות לועדות התכנון והבניה ובמקביל הגישו ביום 26.11.96 תביעה ובקשה למתן צו מניעה שיאסור על סעמר להמשיך בבנייה (ת"א 67598/96 בבית משפט השלום בחיפה, להלן: " התביעה הראשונה").

משנתברר לוייס כי אין בכוונת סעמר לבקש איחוד וחלוקה של חלקות 21 ו-20 בטענה שאין צורך בכך לאור הסכם השיתוף, ומשנתברר להם כי ב"כ סעמר לא עושה שימוש ביפוי הכוח שניתן לו במסגרת הסכם השיתוף, ביקשו לחזור בהם מהתביעה, וזו נדחתה בפסק דין מיום 20.3.97.

בפרק הזמן של כארבעה חודשים בו היתה התביעה הראשונה תלויה ועומדת (בין התאריכים 26.11.96 - 20.3.97), שבתה סעמר ממלאכתה ולא החלה בבניה, למרות שלא ניתן צו מניעה כנגדה. כשנה לאחר שניתן פסק הדין בתביעה הראשונה, הגישה סעמר את התביעה דכאן ובה עתרה לחייב את וייס ליתן הסכמתם לאיחוד ולחלוקה של שתי החלקות, או להצהיר כי ניתן לבצע את האיחוד והחלוקה של שתי החלקות ללא צורך בהסכמתם. כן נתבעו וייס לשלם לסעמר פיצוי בשיעור של 100,000 ש"ח בגין הפרת הסכם השיתוף.

עד שנתבררה התביעה לגופה, קיבלה סעמר היתרי בניה בשלבים ובנתה בנין של 12 יח"ד על חלקות 20-21 ובנין נוסף של 6 יח"ד על חלקה 21. משכך, צמצמה סעמר את תביעתה לסעד הכספי בסך 100,000 ש"ח.

2.         וייס הגישו תביעה שכנגד, אליה צירפו את עירית ק. אתא וראש העיריה, בטענה כי סעמר בנתה ללא היתר בניה או ללא היתר בניה כדין, ובשל כך נגרמה ירידת ערך לבית בו הם מתגוררים, בסך של 148,868 ש"ח עפ"י הערכת שמאי מטעמם.

נספר כי בשל מחדלי העיריה וראש העיר, ניתן כנגדם פסק דין על חלק קטן מסכום התביעה. וייס הגישו ערעור על פסק הדין בטענה שהיה על בית משפט קמא לחייב את העיריה וראש העיר במלוא סכום הפיצוי, אך הערעור נדחה. נושא זה אינו תלוי ועומד בפנינו, וענייננו מתמקד בהמשך ההליכים בין סעמר לוייס.

3.         בית משפט קמא דחה את טענת סעמר לפיה דחיית התביעה הראשונה של וייס מהווה מעשה בית דין כלפיהם. זאת, מן הטעם שהטענה למעשה בית דין הועלתה על ידי סעמר לראשונה בסיכומיה.

לגופה של תביעה, מצא בית משפט קמא כי סעמר בנתה על פי היתרי בניה שניתנו לה כדין. היתרי הבניה מתייחסים לשני המבנים ולשתי החלקות, ואין טעם להניח שההיתרים ניתנו שלא כדין. אילו סברו וייס שההיתרים לא ניתנו כדין, יכולים היו לפעול כנגד החלטת הועדה המקומית בהליכי ערר או בעתירה מנהלית.

בהמשך, מצא בית משפט קמא כי הסירוב של וייס ליתן הסכמתם לאיחוד ולחלוקה והתנגדותם לבניה של סעמר, כפי שבאה לידי בטוי בפניה לועדות התכנון והבניה ובהגשת התביעה הראשונה, מהווה הפרה של הסכם השיתוף.

אלא, שבית משפט קמא מצא כי סעמר לא הוכיחה שנגרם לה נזק. בכתב התביעה טענה סעמר שהעיכוב בתחילת הבניה גרם לה נזק של 100,000 ש"ח בגין הפרת התחייבויות כלפי רוכשי דירות בבניין. בשלב ההוכחות ובסיכומים, שינתה סעמר את טעמה וטענה כי נגרם לה נזק של 50,000 $ המהווה את ההפרש בין הסכום שאותו היתה צריכה לשלם לקבלן השלד, לעומת הסכום ששולם על ידה בפועל לקבלן השלד, עקב הצורך לזרז את הבניה נוכח העיכוב בהתחלת הבניה.

בית משפט קמא מצא כי בהסכם עם קבלן השלד לא נזכר כלל שהקבלן זכאי לתוספת מחיר עבור ביצוע מהיר יותר או כפיצוי על העיכוב בתחילת הבנייה. לא הוכח כל קשר סיבתי בין העיכוב בתחילת הבניה לבין מה ששולם בפועל לקבלן השלד, ולכן, נדחתה התביעה של סעמר לפיצוי.

סופו של דבר, שבית משפט קמא דחה את התביעה של סעמר ואת התביעה שכנגד של וייס, אך חייב את וייס בהוצאות המשפט בסך של 20,000 ש"ח בצרוף מע"מ.

על פסק דין זה נסבים הערעורים המאוחדים שבפני.

4.         נקדים ונאמר כי למרות שהתביעה הוגשה בשנת 1998, פסק הדין ניתן כתשע שנים לאחר מכן, שלא בעטיו של בית משפט קמא. הצדדים ניהלו משך זמן רב מו"מ לפשרה והגישו חדשות לבקרים בקשות לדחיית הדיון, בקשות דחיה וארכות להגשת סיכומיהם וכיוצא בזה.